Имотният балон се пука! Броят на сделките продължава да намалява

Броят на сделките с недвижими имоти продължава да намалява за втора поредна година след бума от 2021 г. Това сочат публични данни на Агенцията по вписванията, систематизирани от „Телеграф“. Докато от 2019 г. насам с изключение на годината на пандемията броят на сделките растеше и достигна 20 000 за третото тримесечие на 2021 г. за четирите най-големи града у нас – София, Пловдив, Бургас, София, то през същия период на 2023 г. те са 16 000. Така след 15% спад през миналата година се добавят нови 8% и през тази. В София спадът на броя сделки е 7%, а най-голям е в Пловдив – 14% на годишна база.

Същевременно на фона на охлаждащия се пазар през следващата 2024 г. се очаква най-много нови сгради да бъдат завършени и жилищата в тях да излязат на пазара. Това следва от рекордния брой строителни разрешителни от 2021 г. и 2022 г. за посочените четири града. Общо за двете години по данни на НСИ в тях са издадени и влезли в сила строителни разрешителни за общо 34 314 жилища.

Традиционно от бранша на агенциите за недвижими имоти официално избягват да коментират в негативен план тенденциите на пазара. Това е обяснимо с оглед на факта, че всяко публично послание, потвърждаващо спад на броя сделки или негативен тренд на цените, може да засили тенденцията и да се отрази на потребителските настроения на пазара на имоти. Това пък от своя страна води до негативни финансови последици за бранша, който се издържа именно от комисиони по сделките.

Неофициално обаче експерти по недвижимости потвърждават, че пазарът се охлажда все повече и за тръгването на цените надолу вече дилемата не е дали, а кога. „Инфлацията от 2021 и 2022 г. подтикна хиляди граждани да извадят спестяванията си и да ги защитят, като ги инвестират в недвижим имот. Това доведе до рекордно търсене, което наду цените до степен, в която поне от началото на 2023 г. все повече купувачи започват да виждат дисбаланс и да се въздържат от покупка“, коментираха неофициално от централата на една от най-големите агенции за недвижимости у нас.

Според експертите в момента като брой сделки пазарът у нас се е върнал на ниво 2020 г. Цените обаче все още са в зоната на горещото търсене, което обаче вече го няма. „Цените няма да се върнат на ниво 2020, защото цената на строителните материали и труда днес е много по-висока. Връщане назад обаче е напълно възможно, тъй като търсенето при настоящите нива вече видимо намалява. Купувачите просто изчакват“, смятат експертите. В момента в София ценовите нива все още се задържат около 1300 евро на квадрат за имот на зелено.

Далеч по-директни в анализа на данните са финансистите и инвестиционните експерти. „Съвършено нормално е това, което се наблюдава, защото за една година ипотечните кредити скочиха значително и ако вноската допреди беше 1000 лв. месечно, то сега е 1500-2000 лв. Това няма как да не се отрази на настроенията на купувачите“, коментира инвестиционният експерт Бисер Манолов. „В София всяко трето жилище е празно, сочи официалната статистика. В момента, в който пазарът се забавя и вече няма капиталова печалба – т.е. няма очаквания за поскъпване, инвеститорският интерес намалява. Със сигурност ще бъдем засегнати и от международното влияние на очакващата се рецесия в Западна Европа“, добави Манолов.

Според него намаляващото търсене на фона на увеличаващото се предлагане неминуемо ще доведе до пукане на ценовия балон. „Такива корекции на пазара на имоти в България стават рядко, но рязко и с висока амплитуда. Някои строители с по-добри финансови позиции ще успяват да задържат цените, дори и без да продават. За други обаче този актив, който не се продава, бързо се превръща в пасив и там ще наблюдаваме пречупване на цените надолу“, каза още инвестиционният експерт. Манолов изрази очакване, че задържането на скока на лихвите по левовите ипотечни кредити няма как да продължи и това допълнително ще натисне пазара надолу. Допълнително негативно влияние ще окаже и идеята на правителство и общини значително да увеличат данъчните оценки на жилищата от 2025 г.

Същевременно данните на Агенцията по вписванията показват сериозно увеличение на възбраните върху имоти на годишна база. Докато през третото тримесечие на 2022 г. в София са били наложени 1000 възбрани върху недвижими имоти, то за същия период на 2023 г. те са вече 1500. Според експерти това показва увеличение на броя лица, неспособни да обслужват кредитите си и други задължения, заради което все повече частни и държавни съдебни изпълнители се насочват към имотите им като обезпечение за дълговете им.

Намериха пари за саниране на 52 блока

Държавата ще отпусне над 70 милиона лева за санирането на последните 52 блока по първата национална програма за саниране, съобщиха от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). Програмата, започнала през 2015 г., изчерпа ресурса си, а жителите на 52 блока, предварително одобрени за финансиране по нея, не се отказаха да търсят решение. Става въпрос за жилищни сгради в общините Столична (24), Пловдив (1), Русе (4), Хасково (10), Добрич (8), Каварна (3) и Тутракан (2) със сключени договори през 2015 и 2016 г., за които обаче парите не са стигнали. Предстои трансферът на средствата към съответните общини да бъде одобрен от Министерския съвет.